Cómo ahorrar para comprar una vivienda en UruguayCómo ahorrar para comprar una vivienda en Uruguay

Mucha gente piensa sólo en la entrega, el porcentaje del precio que hay que poner de su bolsillo. Pero el día de la firma hay que pagar además impuestos, honorarios y, casi siempre, algo de mudanza o arreglos. Si juntás justo la entrega, te falta plata en el momento menos oportuno. Por eso la meta de ahorro tiene dos líneas:

• El ahorro previo: la diferencia entre el precio de la vivienda y lo que te presta el banco.
• Los gastos de compra: el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), el escribano, los certificados y la tasación, más lo que necesites para entrar a vivir.

Además, el banco va a mirar si podés pagar la cuota. Así que antes de fijar la meta conviene saber dos números: cuánto te pueden prestar con tus ingresos y cuánto cuestan las viviendas que buscás.

Depende del préstamo y del programa. Estos son los datos que publican hoy el BHU y la ANV:

• Préstamo de compra del BHU: según Podés comprar, financia vivienda nueva o usada en todo el país hasta el 95 % aplicando el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, en unidades indexadas, a hasta 25 años, por montos de 100.000 a 2.800.000 UI, con una tasa efectiva anual desde 3,75 % que varía según el plazo, lo que se financia y el perfil de ingresos.
• Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH): según la ANV, con este fondo alcanza un ahorro previo de entre el 5 % y el 25 % del valor de la vivienda, el préstamo va del 75 % al 95 %, a hasta 25 años, en los bancos adheridos. Pide que el ingreso líquido del núcleo familiar no supere las 100 UR y que la cuota sea menor al 35 % de los ingresos; la vivienda tiene que estar dentro de los topes de precio del fondo.
• Sin el fondo: la guía de gub.uy para comprar indica que el préstamo del BHU financia hasta el 90 % del valor. Los bancos privados también dan préstamos hipotecarios, cada uno con sus propios porcentajes y condiciones.

Los préstamos del BHU son en unidades indexadas (UI), una unidad que se ajusta con la inflación. Según el banco, el préstamo se amortiza en cuotas fijas en UI y se paga en pesos al valor de la UI del día del pago. Eso quiere decir que la cuota en pesos sube más o menos lo que suben los precios.

Si tu sueldo acompaña a la inflación, la cuota pesa más o menos lo mismo con los años. Si tu sueldo queda atrás, pesa más. Por eso conviene no estirarse al límite del 35 %: un margen te protege de los años en que los ajustes salariales no alcanzan. Lo mismo vale para el ahorro: si juntás en pesos durante tres años y los precios suben, tu meta se aleja. Ahorrar en UI mantiene el valor; lo comparamos en ahorrar en pesos, dólares o UI.

Cuentas de ahorro previo del BHU

Yo Ahorro es la cuenta de ahorro previo del BHU en UI: según el banco, ahorrar ahí da acceso a un préstamo con una tasa preferencial y un porcentaje mayor de financiación. Si alquilás con depósito de garantía en el BHU, existe Yo ahorro alquilando: complementa ese depósito, se abre con 500 UI y, según el BHU, da acceso a una financiación de hasta el 90 % del valor del inmueble y a una rebaja en la tasa. Y para menores de 18, los padres pueden abrir Yo Te Ahorro.

Ahorro Joven para Vivienda (ANV)

Es un programa de la ANV para trabajadores formales que tienen entre 18 y 29 años al inscribir la cuenta, y pide una cuenta bancaria en pesos, según la guía de gub.uy. Las condiciones del beneficio (cuánto hay que depositar y para qué se usa) las consultás en la ANV antes de anotarte.

Programas del MVOT

El Ministerio de Vivienda tiene programas de compra de vivienda usada, de compra de vivienda nueva para familias con menores a cargo o personas con discapacidad, y de alquiler con opción a compra, donde los pagos del alquiler se toman como el ahorro exigido. Cada uno tiene sus requisitos y muchos funcionan por convocatorias: mirá las convocatorias vigentes.

Vivienda promovida

Son proyectos privados declarados de interés por la Ley 18.795, que facultó al Poder Ejecutivo a dar exoneraciones tributarias a los proyectos promovidos. Los beneficios son para quien construye; para quien compra, lo que importa es que suelen ser obra nueva y que el Fondo de Garantía de Alquiler cubre un alquiler mayor si la vivienda es promovida. Si te interesa una, preguntá en la ANV qué condiciones tiene la venta de ese proyecto.

El ITP

El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales lo pagan las dos partes de la compraventa. Según la DGI, es el 2 % para quien vende y el 2 % para quien compra, y para los inmuebles se calcula sobre el valor real que fija Catastro, no sobre el precio que pagás. Se paga dentro de los 15 días corridos desde la firma, y el escribano actúa como agente de retención: en la práctica, se lo das a él en la firma. El valor real del padrón lo podés averiguar antes, con el escribano, para hacer la cuenta.

El escribano

La compraventa la hace un escribano, que estudia los títulos, pide los certificados, redacta la escritura y la inscribe. Sus honorarios toman como referencia el arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay; pedile que el presupuesto incluya todo: honorarios, aportes, impuestos y certificados. Cuando compra con préstamo, el banco también tiene sus costos (tasación, seguros). Pedí un presupuesto por escrito al escribano y al banco antes de firmar el compromiso: con esos dos números cerrás la meta.

Con los dos números (la entrega y los gastos) la meta se divide en meses, como cualquier otra. Un ejemplo con cifras inventadas pero posibles:

Si $ 12.800 es mucho para tu mes, hay tres palancas: más plazo (48 meses bajan la cifra a unos $ 9.600), un préstamo con más financiación (con el FGCH la entrega puede ser menor) o una vivienda más barata. Probá tus propios números:

1. Primero, el fondo para imprevistos

   Ahorrar para la casa sin un colchón hace que el primer imprevisto se coma el ahorro. Armá antes un fondo de emergencia, aunque sea chico.

2. Apartá el día que cobrás

   Lo que se aparta a fin de mes es lo que sobra, y casi nunca sobra. Transferí la cifra al ahorro apenas entra el sueldo.

3. Usá los extras

   El aguinaldo, el salario vacacional o una devolución de IRPF pueden adelantar varios meses del plan. Decidí antes qué parte va a la casa.

4. Revisá cada seis meses

   Los precios, tus ingresos y las condiciones de los préstamos cambian. Volvé a hacer la cuenta y ajustá la cifra del mes.

En Llegamos podés hacer una bolsa para la casa con la meta y la fecha: la app calcula cuánto apartar por mes (lo que falta repartido en los meses que quedan), cada mes te propone esa cifra y vos la confirmás; nada se mueve solo. La bolsa puede ser en pesos, en dólares o en otra moneda de tu grupo, sin mezclarlas, y si la compran entre dos, cada uno aparta lo suyo.

No se conecta con tu banco ni guarda la plata: es tu cuenta de lo apartado. Mirá cómo funcionan las bolsas de ahorro y la calculadora de cuánto ahorrar por mes.